Renovation Archives [092]
●集合住宅のリファイン
青木茂建築工房《IPSE都立大学》
取材担当=欠端朋子
概要/SUMMARY

外観を既存タイル貼からガルバリウム鋼板・折板貼りによる立体的な構成で覆い、既存建物の保護と外観一新を図っている。凹凸部分には室外機置き場やバルコニーが配されている
東京都内に建つ築36年のマンションを「リファイン」した事例である。
建主であるデベロッパーが保有物件の改修のため青木茂氏に計画を依頼。解体調査やプランニング、有益性の検討を双方で重ねながら、民間賃貸集合住宅における再生事業の実例として計画は進行した。
既存建物は老朽化によるタイル剥離や設備劣化等に加え、耐震性能・高さ制限・容積率といった既存不適格な部分が存在するなど多くの問題を抱えていた。そこで床面積や高さ確保のため、施工方針を確認申請対象工事とならない範囲としながらも、その範囲のなかでいかに建物を甦らせるかが最大のテーマとなった。
計画では主に躯体の耐震補強と空間の一新を軸に進められたが、単なる内外装改装工事ではなく、「現代のライフスタイルに順応した居住環境を提案する」という大きな意味も込められていた。総住戸数30戸を確保しながらも天井の高さやプランの可能性を最大限に引き出すことで、和室中心であった既存住戸をオープンな空間へと更新。さらに1階エントランスや共有部の利便性・快適性を高めることで、時代に即した快適な住空間が生み出された。これにより、当初は保有物件のメンテナンスとして進行していた計画であったが、最終的には不動産証券化による収益性の向上へと結びつくこととなった。
左:リノベーション前外観
右:リノベーション後外観
設計概要
所在地=東京都目黒区
用途=集合住宅
構造=鉄筋コンクリート造
規模=地下1階地上5階
敷地面積=339.33平米
建築面積=238.74平米
延床面積=1,539.35平米
竣工年=2005年1月(既存:1969年)
設計=青木茂建築工房
施工=五洋建設
建主=(株)モリモト
施工プロセス/PROCESS
工事着手の前に解体調査を実施し、建替工事の場合とリノベーションの場合に排出される二酸化炭素の発生量を調査・比較している。これによってリノベーションにおける良好な環境評価を立証し、環境に配慮した再生事業として社会的貢献を図っている。
設計と施工においては、以下の3つのポイントを軸に進められた。

1)いかに解体を少なくするか
敷地は閑静な住宅密集地にあるため、解体工事には騒音作業の抑制が必須であった。そこで、構造上の安全性は確保しながらも「いかに解体しなくてすむか」を施工テーマとして解体量・解体部分を分析。騒音対策と、これによってもたらされる解体コストの削減に取り組んだ。
2)既存躯体の規制を可能性へと転換
耐震壁に手を加えることは構造上不利になりうるが、あえて開口を設けることによって現代のライフスタイルにより順応した快適な住空間を確保した。リノベーションという行為において、既存躯体は計画の大前提となる「絶対条件」ではあるものの、その固定概念を柔軟に受け止め「規制」を「可能性」として転換することで、空間の自由度、デザイン性、さらには事業収益を高めている。
3)既存躯体の迅速かつ正確な把握
既存躯体の高精度な把握および調査時間の短縮を図るため、三次元レーザースキャナーを用いた実験的かつ先鋭的な躯体計測が一部住戸で行なわれた。こうした取り組みは設計の省力化や施工精度の向上をもたらすとともに、リノベーションという分野をさらに発展させる好例となりうる。

住戸内装は特に天井の高さ確保に留意しながら、既存のDK+和室(6畳)+和室(4.5畳)の構成をワンルーム形式へと変更し、フレキシブルに対応できるプランとしている。
[躯体工事の流れ]
上から
1──構造上不要なRC部分の解体による躯体の軽量化
2──耐震診断によって1階ピロティ等に耐震壁を新設
3──内外装や設備を施工
左:既存の駐車場エントランス。リノベーション後は北東にエントランス位置が変更され、前面道路に対して非常にアクセスしやすくなっている。地階駐車場には新たに耐震壁も設置された
中:解体後の共有廊下と居室部分の様子。不要な部分を撤去することでシンプルな空間構成が浮かび上がる
右:住戸内部。写真右手の開口は既存の開口高さをさらに床面まで引き下げている
現状/PRESENT
上:基準階平面図(既存)/下:同、新規
上:地階エントランス部分(左:既存/右:新規)
中:新規メインエントランス
下:共有廊下(左:既存/右:新規)
住戸内(上:既存/下:新規)

写真すべて
提供=青木茂建築工房
撮影=渡辺良太郎
■近年の新たな都市戦略として、中古マンションをはじめとする既築不動産物件を改装・改築し、ユーザーへ提供しようという試みが活発化している。それは、中古マンションの利活用による事業展開への流れと、肥大化する都市環境を既存ストックによってコンパクトに循環させようとする流れが合致したものである。さらにそのような既存の建物を、現代のユーザーにより適応したスタイルへと洗練させることで、中古ハードウエアの価値はさらに向上していくのである。
本事例はこのような流れのなかにおいて、単なる改築ではなく新たな都市型の居住環境を提案することで、都市に蓄積されつつあるマンションストックの将来像を明示したものと言える。居住環境(ハードウエア)をリノベーションするということは、住まい手の生活スタイル(ソフトウエア)をリノベーションすることでもあるが、社会的動向と現代ユーザの要求がうまく絡み合った好例となった。工事完了後、この物件はおよそ2カ月で満室になったという。この結果からみても、本プロジェクトは大きな成功を収めたと言えるだろう。また一方で、現行法規との不一致による規制など、今回の取り組みでリノベーションに対する現代社会の不自由さも浮き彫りとなっている。事業としての成功例であると同時に、結果的に今後の再生事業における新たな分岐点として位置付けられるプロジェクトとなった。
これからさらに発展するであろう不動産再生事業の今後の動向に注目したい。

★参考[第3回 リノベーション・フォーラム]
進化するリファイン建築――環境、都市、工法の再生|青木茂
http://forum.inax.co.jp/renovation/forum/003aoki/003pro.html

(欠端朋子)
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